Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни. Ошибка на этапе проверки объекта может привести к потере денег, длительным судам или невозможности оформить право собственности. Ниже — структурированный список проверок, которые стоит пройти до подписания договора и передачи денег.
Кратко по сути запросите у продавца полный пакет правоустанавливающих документов, проверьте выписки из ЕГРН, убедитесь в отсутствии обременений и зарегистрированных лиц, оцените техническое состояние квартиры и зафиксируйте все ключевые условия в договоре и передаточном акте.
1. Проверка продавца и его полномочий
В первую очередь важно понимать, что именно этот человек имеет право продавать квартиру и самостоятельно подписывать документы.
Что запросить у продавца
- паспорт продавца (проверить ФИО, серию, номер, прописку);
- документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследства, приватизации и т.п.);
- если собственников несколько — согласие всех сособственников или доверенности на представителя;
- при продаже по доверенности — саму доверенность и паспорт представителя.
Обратите внимание если продаёт представитель по доверенности, проверьте срок доверенности, право на продажу квартиры и ограничен ли представитель по цене/условиям. Лучше отдельно созвониться с самим собственником и убедиться, что он действительно согласен на сделку.
2. Документы на квартиру и история перехода прав
Второй блок проверки — понять, как квартира оказалась у текущего собственника и нет ли в этой истории спорных моментов.
Основные документы
- актуальная выписка из ЕГРН (правообладатель, адрес, площадь, кадастровый номер, основание права);
- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство, выписка с указанием основания регистрации права);
- при долевой собственности — размер доли каждого владельца и порядок распоряжения долей;
- при наследстве — документы о принятии наследства и состав наследников.
На что смотреть в истории квартиры
- частая смена собственников за короткий период (несколько сделок подряд);
- сделки с участием пожилых, недееспособных или несовершеннолетних собственников;
- сделки, совершённые по решению суда (особенно при спорах между наследниками или супругами);
- продажи по доверенности, выданной незадолго до сделки.
Наличие таких признаков не означает автоматически, что сделка опасна, но требует более внимательной проверки и при необходимости — консультации с юристом.
3. Обременения, аресты и ограничения
Обременения могут серьёзно повлиять на ваши права: квартиру могут забрать за долги собственника или не получится свободно ею распоряжаться.
Что нужно проверить
- раздел выписки ЕГРН об обременениях (ипотека, аренда, запреты, сервитуты, аресты);
- наличие исполнительных производств в отношении продавца (через сервис ФССП);
- сведения о банкротстве продавца (единый реестр сведений о банкротстве);
- коммунальные задолженности по квартире (квитанции за услуги ЖКХ, справки от управляющей компании/ТСЖ).
Важно если квартира находится в ипотеке, схема сделки должна быть согласована с банком. Как правило, расчёты идут через аккредитив или ячейку, а часть денег направляется на погашение действующей ипотеки.
4. Зарегистрированные и проживающие в квартире
Отдельный блок рисков связан с людьми, которые зарегистрированы или фактически проживают в квартире.
Какие справки запросить
- справку о зарегистрированных лицах (форма по месту регистрации);
- при приватизации — состав участников приватизации, особенно несовершеннолетних;
- при браке — согласие супруга на продажу (если квартира нажита в браке и не относится к личному имуществу).
Если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние, ранее проживавшие, но выписанные «в никуда», или лица, отбывающие наказание, риски сделки повышаются: такие граждане могут пытаться восстановить свои права через суд.
5. Техническое состояние и скрытые дефекты
Юридически «чистая» квартира может иметь серьёзные технические проблемы, которые потребуют больших вложений.
Минимальный набор проверок
- визуальный осмотр стен, потолков, полов (трещины, следы протечек, плесень, перекосы);
- состояние окон, балконных блоков, входной двери;
- работа электрики (розетки, щиток, автоматические пробки);
- состояние сантехники, труб и стояков, наличие счётчиков и доступ к ним;
- соответствие фактической планировки данным техпаспорта (нет ли самовольной перепланировки).
Рекомендация если вы покупаете квартиру в старом фонде или после ремонта, имеет смысл пригласить независимого технического специалиста (инженера, строителя), который поможет выявить скрытые дефекты.
6. Схема расчётов и безопасность денег
Даже при идеальном наборе документов важно защитить сам расчёт: когда и при каких условиях продавец получит деньги.
На что обратить внимание
- используемый способ расчётов: аккредитив, банковская ячейка, эскроу-счёт, безналичный перевод;
- условия доступа продавца к деньгам (после регистрации права, предоставления выписки ЕГРН и подписанного акта приёма-передачи);
- подтверждение внесения аванса/задатка — отдельное соглашение с описанием условий возврата или удержания;
- кто оплачивает услуги банка, ячейки, регистрацию, госпошлины.
В договоре стоит чётко описать порядок расчётов и связать получение денег продавцом с фактом регистрации права собственности за покупателем.
7. Условия договора купли-продажи
Нередко основные риски «спрятаны» в формулировках договора. Перед подписанием внимательно проверьте:
- точное описание объекта: адрес, площадь, этаж, номер квартиры, кадастровый номер;
- цену и порядок оплаты, наличие/отсутствие задатка или аванса;
- срок освобождения квартиры и передачи ключей, состояние квартиры на момент передачи;
- распределение расходов по коммунальным платежам до и после сделки;
- гарантии продавца об отсутствии скрытых обременений, споров, прав третьих лиц;
- ответственность сторон за нарушение сроков, неисполнение или предоставление недостоверных сведений.
Полезно составьте и приложите к договору акт приёма-передачи, где будет зафиксировано состояние квартиры, перечень остающегося имущества (мебель, техника) и показания счётчиков. Это поможет избежать споров после сделки.
8. Когда стоит привлечь юриста
Чем сложнее история квартиры и чем больше в ней нестандартных ситуаций (наследство, доли, ипотека, материнский капитал, перепланировки, споры в семье), тем выше смысл обратиться к юристу или специализирующемуся на недвижимости юристу/риелтору.
- юрист поможет проверить документы, историю квартиры и обременения;
- подскажет, какие риски можно минимизировать за счёт формулировок в договоре;
- сопроводит сделку до регистрации права собственности.
Стоимость сопровождения обычно несопоставимо меньше возможных потерь при неудачной сделке, особенно если вы покупаете единственное жильё или используете кредитные средства.
Краткий чек-лист перед покупкой квартиры
- Продавец: проверены паспорт, полномочия, наличие согласия супруга/сособственников.
- Документы на квартиру: есть актуальная выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ, история перехода прав понятна.
- Обременения: проверены ипотека, аресты, запреты, исполнительные производства и банкротство.
- Зарегистрированные лица: получена справка, нет «проблемных» зарегистрированных, особенно детей.
- Техническое состояние: осмотрено жильё, зафиксированы видимые дефекты, при необходимости проведена доп. экспертиза.
- Договор и расчёты: условия сделки понятны, порядок оплаты прозрачен и защищает покупателя, есть акт приёма-передачи.
С этой инструкцией вы сможете более осознанно подойти к покупке квартиры и вовремя заметить признаки риска. Если ситуация кажется сложной или что-то вызывает сомнения — не стесняйтесь задать вопрос юристу и получить индивидуальную консультацию.